近日，澳大利亚房地产研究机构CoreLogic发布最新报告称，澳大利亚春季房地产市场将面临严峻挑战，随着抵押贷款利率上升，库存不断上涨以及信贷收紧，澳大利亚房价已连续第11个月出现下跌。

今年8月，澳大利亚全国住宅价格中间价下降了0.3%，自去年9月房价达到峰值以来，这一数值已经下降了2.2%。

CoreLogic研究机构负责人Tim Lawless表示，“不断走弱的房地产市场与几大因素有关，其中最主要的是收紧的信贷环境减缓了市场活动，这一点对投资者而言尤甚。更少的活跃买家导致库存水平的不断上涨与市场竞争的减少”。

他表示，总体而言，这些因素加上可支付挑战、下降的外国投资和增加的房屋供应一起造成了澳大利亚房价的连续下跌。

墨尔本跌幅最大

疲软表现影响全澳市场

据报告显示，澳大利亚八大首府城市中就有五个存在房价持续下跌，意味着房地产市场的虚弱是一个全澳范围内存在的现象。

8月，澳大利亚只有三个首府城市的房价在上涨，分别是阿德莱德（0.3%）、达尔文（0.1%）和堪培拉（0.5%）。

就三个月房价趋势而言，墨尔本房价跌幅最大，房价下降了2%，珀斯一改今年年初短暂好转的势头下降1.9%，悉尼房价的跌幅为0.3%，布里斯班的房价下跌0.2%。尽管塔斯马尼亚首府城市霍巴特之前房价年度涨幅为5.6%，但这一城市的房价在今年一年内下跌了0.1%。

截止到报告发布为止，澳大利亚房地产市场最糟糕的表现集中出现在墨尔本与悉尼两座城市。在今年前八个月，两地房价一路高歌猛进，但很快却分别跌落3.5%与3.3%。

此外，考虑到城市的体量，悉尼和墨尔本两城市约占整个澳大利亚房地产市场价值的60%，数量的40%，悉尼和墨尔本房地产的疲软表现在很大程度上影响了全国的资本总额和对市场的理解与预期。

12个月来，首府城市房价增长最高与最低前十区域

具体来说，房地产市场的疲软集中出现在高端市场上。据报告显示，在过去12个月，高端市场下滑5.4%，中间市场下滑0.5%，而此前最不值钱的区域房价则上涨0.6%。

高端市场、中间市场以及低端市场的房价走势

其中，墨尔本显示出了最动荡的房价起伏，可买得起的房子价格上涨6%，而那些最高端区域的房子价格则下降5.2%。

Lawless先生对此表示，“在像悉尼、墨尔本这些高价值城市，我们看到房价是居民收入中位数的八倍，这意味着更收紧的信贷政策将给本身贷款收入比较高的借款人带来不利的影响，不仅是在这些大城市，这还将影响其他城市的购房需求”。

三大因素

将进一步影响房价

报告指出，有三大“外卡”因素将进一步目前表现疲软的房地产市场。

首先是更高的按揭贷款利率。

此前有消息传出，从9月起，澳大利亚四大银行将提高按揭贷款利率，西太平洋银行(Westpac)将上调自住业主的抵押贷款浮动利率，这无疑将动摇购买者信心。

此外，家庭债务已达到最高纪录，借款人将对债务成本的任何小变化都表现得十分敏感。利率的上涨无疑对疲软的房地产市场来说是利空的消息。

其次是信贷收缩得更紧了。

目前的信贷改革集中在降低家庭债务风险上，这意味着在可预见的未来，信贷的获得将变得更难。尽管优质的借款人仍能贷到款，但利率上涨带来的资金成本增加将进一步限制房地产市场的活跃。

房地产市场资本总额的变化

联邦大选结果将对购买者信心产生负面影响。

澳大利亚联邦大选将于明年五月18日举行，由于近来政府管理层的更迭加剧了政治的不确定性。报告看来，这个溢出效应可能将抑制消费者与企业信心。消费信心受到影响必然会给房地产市场带来进一步的下行压力。

此外，负扣税政策的改变和资本利得税的减少也可能会影响消费者购买情绪，尤其是投资客的情绪。

此前，澳大利亚统计局（Australian Bureau of Statistics）数据显示，经季节性因素调整后，新住宅建设的许可率较上月下降了5.2%，证券交易平台CommSec的资深经济学家Ryan Felsman对此表示，这意味着住房投资仍在走弱，但不会直线下降。

总体来说，澳大利亚的春季房地产市场将面临更加艰难的挑战。

（内容来源：CoreLogic、澳大利亚统计局、《Financial Review》）